问题太多，压力太大！杭州小房企宋都股份“穷”到退地
The following article is from 杠杆游戏 Author 张银银
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很多年前，我在浙江第一次听到“宋都集团”这个名字时，我觉得老板真有文化。
南宋定都临安府（今杭州），一家杭州的公司起名“宋都”很有文化感、历史感，颇有儒商之风。
不过儒商“失信”了，日前宋都股份发布公告：
放弃公司全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司（以下简称“杭州绍辉”）竞价竞得的杭政储出【2021】8 号地块的土地使用权。
当然，拍了又不要的行为，是要付出代价的。
杭州规自局出了决定书，杭州绍辉已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还。这一金额，占宋都股份最近一期经审计净利润（35,238.88万元）的14.19%。
事情没有这样结束，有报道称是合作方宝L地产变卦，才导致宋都不得不退地。杠杆游戏注意到，宝L对此予以否认。
有意思。
真的担心“巨亏”啊！
宋都股份在公告中说：
本次放弃竞得的土地使用权，是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策……
这些话说得特别斯文、有逻辑，杠杆游戏翻一下，就是担心“亏”。
真的会亏吗？杠杆游戏简单算一下，我们先看下图。
2021年杭州第一次集中拍地，宋都股份总计拿下4块地，如上图。旗下杭州绍辉拿下这一块，就是此次放弃的。
这块地的具体分区是杭州拱墅区运河新城GS1001-17地块(原A-C4-01)，宋都股份5月7日以上限价17.83亿元竞得，楼面价20962元/平方米，溢价率29.86%，自持21%。
容积率上限是2.5，出让面积34025平方米。
按照这个经济技术指标，宋都股份这块地最多建设85000多平米的房子。除掉自持，实际可以卖的也就67000来平米。
最高售价29500元/平米（26500元/平米毛坯+3000元/平米精装），算下来可售货值也就小20亿元。
拜托，地价就17.83亿元，还要最起码三四千块/平米以上的建安成本，又是3个亿左右的成本，然后还要交税……
博主“扯个锤子”写文章分析，并制作了一幅图。
图表来源|扯个锤子（特此感谢），非必然如此，仅供参考
如上图，不管怎么算，短期内，宋都必然暂时“亏”。当然自持比例不低，未来会有现金流，这是长期收益。
可哪个公司扛得住，单项目最高可能暂时数亿元的负现金流结果啊？
当然，要求每个项目都立马赚钱，本身也是不对的，房企的朋友就和杠杆游戏经常说，很多项目其实是不赚钱的，但硬着头皮还是要做。
为什么？因为总的现金流更重要，规模重要、团队可以正常运转都重要。
不过宋都股份扛住的难度不小。年报披露，其2020年营收为71.61亿元，大口径销售额200亿元左右，扣非净利润为5.4亿元——杠杆游戏说直白点，这个体量，这个利润状况，如果一个项目就要搞出最高数亿元的现金流负值，真是可能让人受不了。
那么，在损失5000万元保证金，和最高数亿元的暂时负现金流之间，同时还要吭哧吭哧辛苦2年开发，果断选择放弃地块，算是及时止损。
甚至杠杆游戏可以说，这是避免扩大损失的唯一办法。
回想起5月，深耕浙江的区域地产大亨滨江集团，举行2020年度业绩网上说明会。
有投资者询问，近期杭州集中推地中滨江拍下的几块地，净利润能有几个点时，滨江集团董事长戚金兴，却给出了一个令市场倍感意外的答案：
“公司最近在杭州集中土地出让中获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，努力做到1%-2%的净利润水平。”
利润仅剩下1、2个点，还要努力才行，新闻一出舆情哗然。
详见我朋友杠杆地产《低于货基！盖房利润1-2%？看了下滨江集团数据，没说假话》（5月19日）。
戚金兴老板话音落地才2个月，现实就是这么魔幻，且更加魔幻。
不管关不关宝L的事，宋都股份业绩压力本身巨大
回到江湖传言上来，关于宋都股份此次退地的隐情。
说是某宝L地产之前要合作开发，最后没下文，这整得“地头蛇”宋都股份没办法默默扛下，只好退地。
媒体报道说，宝L地产方面回应：
和退地事件无关，与宋都股份接触的地块并非这宗退地地块。
哎，这个说法有意思。
不管这个传闻，在杠杆游戏看来，无论是否关宝L地产的事，宋都股份这块地，如上文所述都是几乎暂时不赚钱的。
你要是宝L地产，也不傻啊。
而宋都股份，自己的业绩如上文所述，要支撑单项目暂时的较大现金流负值，是有压力的。
具体来说，2020年度，宋都股份营业收入71.61 亿，同比增长71.86%；但是归属净利润只有3.52亿元，比2019年同期的5.88亿元，下滑了40%出头。
即便是看扣非净利润，虽然有5.40亿元，但是和2019年的5.32亿元比起来，也只增长了1.50%——典型的增收不增利。
何以至此，其实看毛利率就知道。
如下图，2020年，宋都股份的毛利率22%出头，2019年超40%。不过2019年也是下滑的，2018年超过42%。
当时可以说非常厉害，其实也很难简单，宋都股份赶上了2016、2017年的房价大涨，2018、2019年结算，这是老天给的。
而把时间拉长，我们看2017年就只有33%左右的毛利率，2015、2016年就更低，不到20%，甚至10%出头。
再把时间拉长，这些年，宋都股份的毛利率非常不稳定，基本就是周期性的，和猪周期的道理很相似。
对了，2020年宋都股份的归母净利润、扣非净利润只有3、5亿元，但我们看财报的披露，财务费用从2019年的8000多万元，增加了269.7%，至3亿多元。
看了这几组数据，再思考下宋都股份的退地抉择，杠杆游戏觉得，真的是可以理解的。
对了，2021年一季度，宋都股份营收仅为9.72亿元，同比增长14.57%。2020年同期增长超200%。当然，一季度可以理解，这个要看结转了多少房子。
无论如何，宋都股份的家底不能折腾。
3
祸不单行：深陷关联担保泥潭，董事长曾因涉嫌内幕交易被证监会立案调查
此前几年，宋都股份搞了员工持股计划，5块钱左右/股搞的。杠杆游戏先卖一个关子。
而日前，宋都股份收到控股股东、实控人解决质押担保问题的承诺函。
核心意思是：承诺解决时间又继续被推迟两年有余。
此前，2020年报，宋都股份被出具非标准审计意见。
我们看6月26日的一份公告，如上图，宋都股份说：
俞建午先生直接持有本公司股份130,550,000股，占公司总股本的9.74%，俞建午先生及其一致行动人（浙江宋都控股有限公司、云南国际信托有限公司－苍穹1号单一资金信托、郭轶娟女士）合计持有本公司股份672,121,914股，占公司总股本的50.15%。截至公告披露日，俞建午先生及其一致行动人持有公司股份累计质押数量（含本次质押的 96,000,000 股）542,000,000股，占其合计持股数量比例80.64%，占公司总股本的40.44%。
这个质押的比例，说明很需要钱。再回忆一下，这2年，宋都股份共推出过两次回购方案。
上上一轮，截至2020年12月2日，累计回购股份7657万股，占总股本的5.71%,回购均价为3.78元/股，支付的总金额为2.89亿元。
2021年1月22日，再次发布回购预案，拟回购股份资金总额不低于1.3亿元、不超过2.6亿元，回购股份的价格不超过4.61元/股……
那么，看一下截至7月22日的收盘价呢？
我的天，报收2.5元/股，市值33.5亿元，跌了1分钱。
看过去一年，最高也就4块钱左右，上述价格回购，是为何？或许说明实控人质押比例较高，担心爆仓。
同时，回到这部分文章开头，员工持股被套死了，回购或许也是希望拉升股价。
但可以吗？我们看宋都股份深陷担保泥潭。
截至2020年末，担保超过100亿元，比净资产多很多很多，杠杆游戏都不想写数字。下图是随便从公告中截取的一部分，注意还有很多啊。
目前，宋都股份未发生过质押担保代偿损失的情况，但是呢如这部分开头所述，解决担保多的问题，需要时间啊。
于是有了上述一幕，宋都股份2020年报被出具非标审计意见。
按照2020年报数据，宋都股份三道红线涉红2条。所以，再次表明，为什么宋都股份得退地，借钱受限制、融资不容易，不能找死。
祸不单行，2021年初，宋都股份发布公告称，公司实控人、董事长、总裁俞建午因涉嫌内幕交易股票，证监会决定对其进行立案调查。
具体的公告表述是这样的：
“因你涉嫌内幕交易股票，根据《中华人民共和国证券法》的有关规定，我会决定对你进行立案调查，请予以配合。”
本次调查事项系对俞建午先生个人的调查，与公司无关，且俞建午先生承诺本次涉嫌内幕交易为对其个人股票账户的调查事项，并未涉及本公司股票。本次调查不会影响其在公司的正常履职，公司日常生产经营活动亦不受影响。公司经营管理、业务及财务状况正常。
该事项的调查结果仍存在不确定性，俞建午先生将积极配合证监会的调查工作，公司亦将持续关注上述事项的进展情况，并严格按照有关法律、法规的规定和要求，及时履行信息披露义务。敬请广大投资者理性投资，注意投资风险。
意思是，董事长自己的事，和公司无关。
自然了，接着宋都股份股价跌。于是接下来有了上文所述，宋都股份紧急再推回购案，希望稳定股价……
总结一句话，宋都股份不好整，祝好运。